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房企密集出售资产,房地产的寒冬真的来了吗?

2018-11-14 来源:央视网
 
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近日,深圳华侨城房地产有限公司在北京产权交易所挂牌转让由其控股的上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权,转让底价为16.63亿元。挂牌信息显示,深圳华侨城持有上海万锦置业100%股权。


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我们看到,在调控力度不断加大、市场处于低迷的状态下,华侨城这样的房地产市场的主力企业也出现了资金链紧张现象,需要通过转让资产来维持资金平衡和正常运行了。房地产市场的寒冬真的到来了吗?面对房地产市场出现的变化,开发商到底应当降低房价还是出售资产,确实到了需要认真思考、好好选择的时候了。


从今年以来的情况来看,通过转让和出售资产筹集资金、维持资金平衡的开发企业也越来越多了。2018年1至10月,房企累计项目股权出售动态已经达到473条,超过2017全年的387条。如华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科、嘉凯城集团股份有限公司拟转让涉及5家公司6个项目的房产项目资产包,等等。


从实际情况来看,开发企业转让资产,有的可能是为了剥离亏损资产、提高企业的盈利能力,有的则可能是为了转型需要,更多的则是为了筹集资金,应对可能出现的资金风险。


无论是企业转型还是筹集资金,都从一个方面说明,房地产市场确实已经出现了比较大的变化,过去那种有钱没钱都能玩得欢的日子,可能正在远离而去。


现在的问题是,从开发企业采取的应对之策来看,似乎并不象转让资产那样表现得紧张和具有危机感。因为,开发企业并没有选择降价售房来回笼资金,而是通过转让资产来维持资金平衡。


这是否意味着,开发企业仍存侥幸心理,仍然希望房地产市场能够回暖,调控政策能够放松。


必须正视的一个事实是,从信贷政策的角度来看,金融机构不可能再对开发企业松绑,更不可能给开发企业放水。尤其是最近一次降准,不仅是定向的,而且有了更加明确的要求和政策指向,并严格了纪律要求。


另一组数据则说明,开发企业在从银行得不到资金支持的情况下,只能求助于债券市场。据WIND数据统计,1至10月,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企纷纷发债应对融资困境,10月房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。


很显然,发债的成本不会太低,而发债获得的资金,也不是过去那样用于买地和开发,而是以新债还旧债。前些年发行的债券,如今都到了还本付息期,迫切需要通过再融资偿还到期债务。


也有分析认为,开发企业通过转让资产可能促进企业的转型,减轻企业的转型负担。但是,在目前的情况下,转让资产并不是一件容易的事,很难获得自己满意的转让价格。


所以,是否要考虑降价售房,是开发企业必须认真思考的一个问题。如果死杠房价,一旦资金链断裂,后果将十分严重。如果说过去捂地能够赚钱、能够让土地增值的话,现在捂房,极有可能会给开发企业带来灾难。


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