德阳市商品房预售资金监管办法
（修订送审稿）
*章 总则
*条 目的依据
为保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号），以及《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等商品房预售资金监管相关规定，进一步规范商品房预售款监管工作，结合我市实际，制定本办法。
第二条 适用范围
本市行政区域内商品房预售资金的收存、支取及其监督管理，适用本办法。开发企业开发建设的保障性住房、拆迁安置项目和建筑区划内按规划配建的停车位不执行本办法。
第三条 术语含义
本办法所称商品房预售资金（以下简称预售资金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将取得商品房预售许可且未完成工程竣工验收的房屋预先出售给承购人，由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房资金。
第四条 监管原则
预售资金监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。预售资金监管期限，自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程竣工验收合格备案，完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记止。
第五条 职责划分
市住建局负责全市预售资金监管的监督指导，各区（市、县）、德阳经开区、德阳高新区住房和城乡建设行政主管部门（以下称为监管部门）具体负责辖区内预售资金监管工作。各区（市、县）政府负责加强组织保障，确保辖区内预售资金监管工作顺利实施。
中国人民银行德阳市分行负责指导商业银行做好监管账户的管理工作。国家金融监督管理总局德阳监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第六条 信息平台
市住建局负责建立和完善全市统一的预售资金监管服务平台（以下简称监管服务平台），以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位，与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息，实现商品房预售资金监管系统、房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”。
第二章 预售资金监管专用账户
第七条 监管银行
预售资金监管实行银行专户监管制度。具备下列条件的商业银行，均可向监管部门提出事情担任预售资金专户的监督管理银行（以下简称监管银行）：
（一）在我市行政区域内设有营业网点，承诺遵守我市预售资金监管规定的分行级及以上的商业银行；
（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售资金监管风险的能力；
（三）近3年内未发生金融风险及重大违约事件；
（四）网络技术条件能够与监管服务平台兼容对接并实时导入资金出入账信息。
对于符合条件的商业银行，监管部门予以公告，并与其签订预售资金监管金融服务协议。
第八条 监管账户及协议
开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行（以下简称承办银行），以商品房项目为单位开设一个预售资金监管账户（以下简称监管账户），承办银行在该监管账户下按预售许可范围（*小为一幢）设立监管登记台账，记录预售资金收存、支取等情况。开发企业与监管部门、承办银行需签订预售资金三方监管协议（以下简称三方监管协议），需开设多个监管账户的项目，应经监管部门批准后方可开设。监管账户名称由房地产开发企业名称、项目名称（与申请预售许可相符）和“预售资金监管专户”字样组成。
三方监管协议指导文本由市住建局会同有关部门制定。
第九条 监管额度
监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成竣工验收备案合格、完成不动产权首次登记所需的建设成本费用总额（以预售许可面积为准，2600元/㎡，按建筑市场变化情况适时调整）核定预售资金监管额度（以下简称监管额度）。
监管额度内的资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。
第十条 预售方案
开发企业申请商品房预售许可时，按照《城市商品房预售管理办法》规定提交的《预售方案》中，应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第十一条 变更、解除
三方监管协议主要内容发生变更的，应当在3个工作日内变更并通过监管服务平台上传。完成不动产权首次登记,可以申请支取剩余资金并解除监管。
第十二条 信息公示
开发企业预售商品房期间，应当在商品房销售现场公示三方监管协议文本、监管账户、温馨提示等信息。开发企业按一定时间段或工程进度节点为期限，向购房人详细公开项目进度以及资金使用进度。
第三章 预售资金的收存
第十三条 预售资金收存
预售资金应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房资金。
第十四条 收存把关
开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统通过监管服务平台核验该预售资金存入监管账户的凭证；通过贷款方式购房的，入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。
第十五条 足额确认
监管账户内资金达到监管额度后，监管服务平台自动向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。对于超过监管额度的资金，经开发企业申请，监管部门批准同意后即可办理资金支取业务。
第四章 预售资金的支取
第十六条 节点余额要求
支取监管额度内的预售资金，在预售商品房达到下列工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求：
（一）取得预售许可证至完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一前，监管资金账户余额应当不低于监管额度的75%（余额应当不低于1950元/㎡，下同）；
（二）完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一至规划地上建筑层数主体结构工程四分之三前，监管资金账户余额应当不低于监管额度的60%（1560元/㎡）；
（三）完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三至主体封顶前，监管资金账户余额应当不低于监管额度的50%（1300元/㎡）；
（四）完成主体结构封顶至建筑内外装饰装修前，监管资金账户余额应当不低于监管额度的40%（1040元/㎡）；
（五）完成建筑内外装饰装修至竣工验收合格前，监管资金账户余额应当不低于监管额度的15%（390元/㎡）；
（六）完成商品房建设工程竣工验收合格且商品房集中交付的，监管资金账户余额应当不低于监管额度的2%（52元/㎡）；
（七）完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，可以申请支取剩余资金并解除监管。
第十七条 支取通知
工程建设进度达到本办法第十六条所述节点的，开发企业可向监管部门提交相应的预售许可证、施工进度形象照片、五方责任主体出具的验收报告、主体结构分部工程质量验收记录、装饰装修分部工程质量验收记录、建设工程竣工验收合格证明文件及预售商品房集中交付情况报告、不动产权证书等资料，申请确认支取节点并支取监管额度内的资金。符合条件的，监管部门应在受理后3个工作日内，经现场核查，且每个项目应至少邀请一次派驻纪检监察机构随机进行现场核查后，通过监管服务平台发送准予支取通知指令。
监管账户内资金达到监管额度后，开发企业可向商业银行申请出具银行保函置换监管额度内资金，银行保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。
在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。
第十八条 支取例外
预售商品房项目因销售不畅等原因监管账户内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足规定要求，但急需资金用于工程建设的，或者出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经监管部门核实并集体研究同意后，可支取预售资金用于工程建设，在决策过程中，除特定情况由党组集体研究外，一般情况也需定期由党组进行复盘审核，严防违规支取。同时纳入重点项目进行监管。
开发企业因债务纠纷导致监管账户资金被冻结的，应当及时组织资金用于预售商品房工程建设直至完成竣工验收，并向商品房所在地监管部门报告，监管部门应当核实确认并予以公告。鼓励监管银行、贷款银行提供资金支持，促进预售商品房按时竣工验收。
第十九条 禁止情形
预售商品房有下列情形之一的，监管部门不得准予支取预售资金：
（一）预售资金未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设的资金；
（二）工程建设进度节点未达到本办法第十六条规定情形之一；
（三）开发企业直接截留预售资金或转入其他账户且未按要求整改到位。
第五章 监督管理
第二十条 监督考核
市住建局按照“双随机、一公开”监管制度，加强监管服务平台的监测和随机抽查，并将各区（市、县）预售资金监管工作纳入年度考核事项；监管部门应当及时核查资金异动情况，受理咨询投诉，会同综合执法部门依法处置违规行为，并公开披露。
各区（市、县）政府、德阳经开区管委会、德阳高新区管委会应当采取“审计+财会”联合专业监督等方式，每年对全市预售资金监管情况开展一次随机抽查，每三年开展一次全面摸底检查，加强辖区内商品房工程建设情况监测预警，妥善处置相关矛盾纠纷。
第二十一条 开发企业违规责任
对于开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期整改：
（一）未按本办法规定收存或支取预售资金；
（二）提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售资金；
（三）其他违反预售资金监管规定的行为。
对逾期未整改到位的，按照相关规定，由监管部门予以公开通报并抄送企业总部；情节严重的，暂停预售商品房网签备案系统使用权限。
第二十二条 银行违规责任
监管银行违反预售资金监管金融服务协议约定或承办银行违反预售资金三方监管协议约定的，依照协议严肃处理；情节严重的，予以公开通报并抄送中国人民银行德阳市分行、国家金融监督管理总局德阳监管分局。
贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的，由监管部门及时向社会公告，并抄送中国人民银行德阳市分行、国家金融监督管理总局德阳监管分局处理，监管部门不再与其签订预售资金监管金融服务协议。
未经监管部门核实同意，监管银行擅自拨付监管资金的、应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。涉嫌犯罪的，及时移交司法机关依法处理，并纳入预售资金存款业务银行“黑名单”。
第二十三条 相关主体违规责任
勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由监管部门责令其限期改正，对逾期未整改到位的，按规定予以信用记减分，并向社会公示。
第二十四条 相关人员违规责任
行政机关及其工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的，由有关国家机关依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 购房人应将所支付的购房款存入项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。
第六章 附则
第二十六条 政策解释
本办法由德阳市住房和城乡建设局与中国人民银行德阳市分行、国家金融监督管理总局德阳监管分局进行解释。
第二十七条 施行日期
本办法自2024年xx月xx日起施行，有效期3年。此前本市预售资金监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。国家、省、市有新规定的，按新规定执行。
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